von Axel Gloger
Welche Entwicklungen den Immobilienmarkt von morgen prägen:
- Erstens die Reaktionen auf die Finanzkrise
- Zweitens der Umgang mit dem demographischen Wandel
- Drittens eine fundamentale Reorientierung auf die Stadtzentren
Die Finanzkrise hat dazu geführt, dass in den hoch bewerteten Immobilienmärkten in Spanien, England und den USA die Blase geplatzt ist. Investoren müssen mit ganz anderen Renditehintergründen kalkulieren, einen längeren Atem haben und damit rechnen, ihr Portfolio 10-20 Jahre zu halten.
Außerdem führt die Finanzkrise zu veränderten Möglichkeiten der Refinanzierung. Fremdkapital ist schwerer zu akquirieren, Beleihungsgrenzen sind enger, die Möglichkeiten, Immobilienpakete zu schnüren, eingeschränkt. Das alles führt zu einer deutlich abgekühlteren Einstellung gegenüber Immobilieninvestments. Vor der Finanzkrise fragte man: Wann zieht Deutschland endlich auf das erhöhte Preisniveau nach? Diese Frage hat sich erübrigt. Immobilienpreise werden keinen großen Sprünge nach oben machen.
Wie sich der demographische Wandel auf den Immobilienmarkt auswirkt:
Der Rückgang der Bevölkerung wird zu einem Rückgang der Nachfrage nach Büro- und Wohnimmobilien führen. Investoren werden sehr genau hinschauen, wo die Nachfrage auch in Zukunft gesichert ist. Eine Studie des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung besagt, dass in den gesamten neuen Bundesländern mit Ausnahme der Zentren Leipzig, Dresden und Berlin die Einwohnerzahlen deutlich schrumpfen werden. Auch in den alten Bundesländern gibt es Regionen wie das Ruhrgebiet, Nordhessen, das östliche Niedersachsen und das Saarland, wo die Bevölkerung deutlich abnimmt, es zu Leerständen und sinkender Vermarktbarkeit kommt.
Dagegen liegt in den Städten und den dynamischen Kernregionen noch Potenzial. Regionen wie München Umland, Hamburg Umland, Berlin Speckgürtel, die Rheinschiene zwischen Düsseldorf und Mannheim sowie Baden-Württemberg sind nach wie vor Wachstumsregionen.
Die Revitalisierung der Stadtzentren
Nach Jahrzehnten, in denen die Immobiliennachfrage in die Fläche ging, sowohl was Gewerbe als auch was Wohnen betrifft, können wir jetzt wieder ein verstärktes Interesse an den Städten feststellen. Beim Gewerbe deshalb, weil wir uns von der Produktions- zur Dienstleistungsgesellschaft entwickeln. Unternehmen, die Dienstleistungen anbieten, haben keinen so hohen Flächenverbrauch wie die industrielle Verarbeitung.
Zudem sehen wir: Wissensarbeiter arbeiten gern dort, wo andere Kreative arbeiten – und das ist nicht auf dem Gewerbegebiet, wo man sich bei einer Frittenbude trifft. Das gleiche gilt für Wohnimmobilien. Wenn die Kinder aus dem Haus sind, ziehen viele ältere Menschen wieder in die Stadt zurück. Junge Familien bleiben in der Stadt, weil sie dort höhere Lebensqualität erwarten. Der Wettlauf um die jungen Familien in der Stadt hat bereits begonnen. Städte, die es sich leisten können, investieren in Kindergärten, in Spielplätze und in bezahlbaren Wohnraum für Familien.
Fazit: Die Hoffnung auf einen allgemeinen Boom hat derzeit keine Nahrung. Dass der Boom in absehbarer Zeit kommt, ist eher unwahrscheinlich. Die von den Akteuren der Immobilienbranche herbeigeredeten Erwartungen auf Preissteigerungen sind nichts weiter als eine Hoffnung, der jede Basis fehlt. Jeder Immobilien-Investor, ganz gleich, ob privat oder gewerblich, wird sich die wenigen Rosinen im Markt mühevoll herauspicken müssen. Immobilien, die auch in Zukunft AAA-Status haben (Sicherheit, Lage, Infrastruktur, Wertzuwächse), werden rar bleiben.
Anmerkung: Dieser Text ist der Auszug aus einem Interview, das der Autor mit dem Blog der ImmoCom anlässlich einer zentralen Veranstaltung dieses Verbandes führte. Christine Plaß verfasste den Text dieses Interviews. Credit: Klick hier!
Hinweis in eigener Sache: In der Abonnement-Ausgabe des Trendletter stellen wir jeden Monat wichtige Trend-Signale vor, die Märkte, Kundenverhalten und Immobilienwirtschaft von morgen prägen. Falls Sie die Abonnement-Ausgaben des Trendletter interessieren: hier (Klick!) können Sie eine Probeausgabe sowie die Option für ein Abonnement erhalten.